POTRET PELANGGARAN HAK KONSUMEN PERUMAHAN

Konsumen Perumahan
Sebagai manusia yang bermartabat, untuk dikatakan hidup layak, selain sandang dan pangan, rumah atau papan sudah menjadi kebutuhan dasar yang tidak dapat ditunda dalam menjalani kehidupan sehari-hari. Bagi warga perkotaan, selain soal keterbatasan lahan, kecenderungan laju kenaikan harga rumah atau sewa rumah yang jauh lebih cepat dibandingkan dengan laju kenaikan pendapatan masyarakat, semakin menempatkan masyarakat perkotaan, khususnya yang berpenghasilan pas-pasan, dalam posisi yang semakin sulit dalam memenuhi kebutuhan akan papan (perumahan).

Dari 2 pola pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal, yaitu baik dalam bentuk kepemilikan rumah atau sewa, dua-duanya nilai harganya cenderung diluar jangkauan kemampuan ekonomi masyarakat menengah kebawah.Kalaupun dipaksakan, rasio pengeluaran untuk sektor perumahan, angkanya sudah diatas 30 persen dari total pengeluaran rumah tangga.Suatu angka yang tidak hanya tidak ideal/sehat, tetapi juga akan mempunyai implikasi berupa menekan kebutuhan lain yang juga tidak kalah penting, seperti anggaran untuk pemenuhan kebutuhan makan yang cukup gizi, pendidikan yang layak, kesehatan, dan lainnya.

Untuk anggota masyarakat yang memilih pola pemenuhan kebutuhan tempat tinggal dalam bentuk kepemilikikan, realitanya sangatlah sulit untuk mendapatkan rumah yang layak baik dengan cara membeli cash ataupun cicilan (credit).Jalan berliku-liku harus dilalui dalam memperoleh kepemilikan rumah.Hal ini tercermin dari pengaduan konsumen perumahan yang semakin banyak.Bak cerita bersambung, permasalahan dalam penyediaan perumahan belum ada tanda-tanda akan berakhir. Kasus demi kasus silih berganti. Soal penjualan  rumah fiktif belum selesai, sudah disusul masalah kualitas rumah yang tidak sesuai yang dijanjikan. Ditambah lagi dengan masalah banjir dan seterusnya.

Sekurang-kurangnya ada 4 pihak yang selama ini menjadi sasaran konsumen mengutarakan berbagai masalah pengaduan konsumen perumahan yaitu:

1. Menteri Perumahan Rakyat (Menpera), lembaga ini yang secara formal cakupan kerjanya meliputi perumahan;
2. Rublik surat pembaca yang hampir disetiap media cetak;
3. Bidang pengaduan Lembaga Konsumen;
4. Dewan pengurus pusat Real Estate Indonesia ( DPP REI ).

Salah satu gambaran tentang potret pengaduan konsumen perumahan, secara umum ada 2 kelompok.

1. Pengaduan konsumen perumahan sebagai akibat telah terjadinya pelanggaran hak-hak individu konsumen perumahan. Misalnya, mutu bangunan dibawah standar, ukuran luas tanah tidak sesuai, dan lainnya;
2. Pengaduan konsumen perumahan sebagai akibat pelanggaran hak-hak kolektif konsumen perumahan. Seperti, tidak dibangunnya fasilitas sosial/umum, sertifikasi, rumah fiktif, banjir dan soal kebenaran klaim/informasi dalam iklan /brosur dan pameran perumahan. Hal yang terakhir seringkali menjadi masalah konsumen setelah transaksi terjadi, karena penyerahan rumah mundur sampai bertahun-tahun, rumah yang dijanjikan tidak dibangun ditempat yang dijanjikan, kualitas rumah buruk, fasilitas umum (antara lain, jalan, listrik, air, saran ibadah) tidak dibangun dan lain sebagainya.

Fasilitas Sosial (Fasos) dan Fasilitas Umum (Fasum)

Salah satu selling poin yang sering dijadikan pengembang untuk menjaring calon konsumen adalah kelengkapan fasilitas komplek perumahan tersebut.Para pengembang selalu mengedepankan kelengkapan fasilitas dalam promosi mereka.

Salah satu hak konsumen adalah hak untuk mendapatkan informasi. Kaitannya dengan keberadaan fasilitas umum, media yang dapat dipakai konsumen perumahan sebagai sumber informasi adalah iklan, brosur perumahan dan pameran perumahan.

Dari materi yang ada, informasi tentang fasilitas umum yang diperoleh konsumen dari ketiga media diatas dapat dibedakan menjadi 2 (dua), sebagai berikut:

1. Informasi tentang fasilitas umum yang sepenuhnya bersumber dari pengembang.Disini hubungan hukumnya terbatas antara calon konsumen dan pengembang;
2. Informasi yang sama-sama dari brosur tetapi bersumber pada dokumen perijinan yang dikeluarkan Pemda seperti ijin lokasi.Disini pertanggungjawaban hukum pengembang tidak hanya kepada konsumen, melainkan juga kepada Pemda. Pemda dapat menjatuhkan sanksi administrasi apabila pengembang tidak merealisir fasilitas umum tersebut.

Persoalan yang juga berpotensi melahirkan sengketa antara konsumen dan pengembang adalah siapa yang membangun berbagai fasilitas umum yang dijanjikan pengembang. Untuk beberapa fasilitas seperti tempat ibadah, sarana pendidikan, poliklinik, dan lain-lain. Semua ini sering menimbulkan konflik antara konsumen dan pengembang.

Dari kasus pengaduan konsumen tentang fasilitas umum yang masuk kebidang Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia( YLKI ) sering ada silang pendapat antara konsumen dan pengembang siapa yang membangun fasilitas umum.

Namun demikian, akhir-akhir ini ada fenomena baru tentang keberadaan brosur perumahan, bahwa selain sebagai sebagai sumber informasi bagi konsumen, pengembang secara sepihak juga membatasi tanggungjawab dengan mencantumkan kata-kata bahwa fungsi brosur hanya terbatas sebagai informasi, bukan merupakan ketentuan yang bersifat mengikat.

Pertanyaannya, lantas apa fungsi brosur bagi konsumen apabila secara sepihak pengembang dapat merubahnya sewaktu-waktu?

Dari berbagai permasalahan diatas kedepan setidak-tidaknya dibutuhkan 2 (dua) kebijakan pemerintah dalam rangka melindungi kepentingan konsumen perumahan, yakni:

1. Kebijakan yang bersifat komplementer artinya, kebijakan yang berisi ketentuan hukum yang memungkinkan konsumen mendapatkan informasi tentang fasilitas umum yang harus disediakan pengembang;
2. Kebijakan yang bersifat kompensatoris artinya, terhadap praktik-praktik pemasaran dan pembangunan perumahan yang menimbulkan kerugian bagi pihak konsumen dapat menuntut ganti rugi kepada pengembang.